Como analisar dados imobiliários para encontrar a sazonalidade e economizar dinheiro com o aluguel

imobiliária piracicaba
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Quando eu estava procurando um novo apartamento para alugar, fiquei pensando: posso encontrar algum padrão de sazonalidade por meio da análise de dados? Existe um mês em que o aluguel é mais baixo, para que eu possa economizar dinheiro ao iniciar meu contrato de aluguel?

Para resolver essa questão, usei os dados públicos de Zillow aqui. Analisei os dados da imobiliária piracicaba de um quarto de janeiro de 2011 a setembro de 2017 para as 100 principais cidades dos EUA classificadas por tamanho.

A resposta curta é sim. Você pode economizar de US $ 1000 a US $ 2000 se escolher o mês certo para começar a alugar em determinadas cidades. Simplesmente ajustando um modelo de regressão linear usando tempo e mês para estimar o aluguel, encontrei alguns padrões interessantes de sazonalidade para algumas cidades.

Metodologia:

No alto nível, aluguel = tendência + sazonalidade. Ajustei um modelo de regressão linear para cada cidade para analisar a tendência e a sazonalidade (usando um ciclo de 12 meses).

Modelo: aluguel estimado (para um mês específico) = t + t² + m1 + m2 + m3 +… + m12

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Variáveis: t e t² são variáveis ​​contínuas para estimar a tendência; t é a contagem de meses desde o mês inicial em uma cidade. Adicionei t² para ajustar a tendência quadrática e você verá algumas curvas claras no gráfico da Filadélfia abaixo.

m1, m2,…, m12 são variáveis ​​binárias (0 ou 1) que indicam a que mês um ponto de dados (aluguel) pertence. Cada ponto de dados de aluguel pode ser atribuído apenas a uma variável mensal (como 1). O restante será 0.

Depois de ajustar o modelo acima para todas as cidades, contei quantos coeficientes de meses eram estatisticamente significativamente maiores que o mês estimado para ter o aluguel mais baixo. Eu considerei cidades com uma contagem ≥3 como tendo um efeito sazonal potencialmente grande.

Depois, examinei o modelo geral adequado para filtrar as cidades com muito barulho e criei uma lista final das seis cidades mais representativas.

Agora vou mostrar essas cidades para que você possa ver o mês mais agradável para começar a alugar na imobiliária em piracicaba. Plotei o aluguel simulado em relação ao aluguel real abaixo. Você pode ver a diferença sazonal pura (ajustada pela tendência de cada cidade) para cada mês no canto inferior direito. Veja como ler os gráficos:

Linha preta: dados reais de aluguel

Linha verde: aluguel simulado por modelo de regressão dado mês e ano

Gráfico de barra verde no canto direito: efeito sazonal puro estimado pelo modelo

Linha cinza: tendência estimada por modelo de regressão

Diferença sazonal: aluguel mais alto menos aluguel (a diferença estimada entre o ponto mais alto e o mais baixo do modelo de regressão sem efeito de tendência)

Etiquetas numéricas: representam os meses estimados para ter o aluguel mais alto (vermelho) e mais baixo (azul)

Seis cidades com efeito significativo de sazonalidade

Você definitivamente economizará dinheiro se começar a alugar em um mês “baixo” nessas cidades.

Boston

Se você começar a alugar em junho, economizará US $ 2484 por ano (207 * 12) em comparação com o início de um contrato de locação em novembro. A linha cinza mostra uma ligeira tendência em Boston, mas não é muito significativa em comparação com o forte fator sazonal.

2. Minneapolis

Há uma leve tendência ascendente, mas o efeito da sazonalidade é mais significativo que a tendência. Suas economias anuais, se alugar a partir de dezembro, podem chegar a US $ 1896 (158 * 12). Na realidade, esse número provavelmente será um pouco menor, porque a tendência de alta tende a diminuir um pouco a diferença.

3. Filadélfia

Após o ajuste do modelo de regressão para a tendência em forma de curva, a economia anual estimada em aluguel é de $ 1404 (117 * 12). Esse número é maior durante o período com uma tendência de queda: você pode ver que a distância entre o aluguel de janeiro e maio é esticada ainda mais antes de 2014. As economias estimadas são menores quando o aluguel geral aumentou nos últimos anos.

4. Chicago

A tendência geral em Chicago é realmente o oposto da da Filadélfia – subiu e desceu. Mas o efeito da sazonalidade ainda é significativo após o ajuste da tendência. A economia anual estimada é de $ 1248 (104 * 12). Se a tendência de queda continuar, a economia será maior – a distância do aluguel entre novembro e abril é esticada ainda mais, conforme plotado nos últimos anos.

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5. Columbus

Há uma tendência notável de alta no aluguel de Columbus, mas o efeito da sazonalidade também é bastante significativo. As economias anuais estimadas são menores após o ajuste da diferença sazonal pura (US $ 89) pela tendência de alta, para que você economize cerca de US $ 720 (60 * 12). Mas você ainda deve considerar iniciar seu contrato em novembro e evitar agosto.

6. Woodbridge

Se você começar a alugar em dezembro, economizará cerca de US $ 948 (79 * 12) por ano em comparação com o aluguel a partir de julho. A tendência não é muito significativa aqui, por isso ainda é a sazonalidade que impulsiona o preço do aluguel em Woodbridge.

E Seattle, a cidade onde eu moro?

O efeito da sazonalidade também existe em Seattle e mostra significância no modelo de regressão. No entanto, a tendência é tão grande que a sazonalidade quase não importa.

Mesmo assim, entender a sazonalidade de cidades como Seattle pode ser útil. Embora você não consiga negociar o aluguel tanto em uma estação menos movimentada, pode pedir que a taxa de inscrição seja dispensada ou algo parecido.

Meu apartamento atual renunciou ao meu quando comecei meu contrato de aluguel em janeiro – dezembro tem o aluguel mais baixo, seguido por janeiro. Mas eles podem não oferecer esse benefício nos meses mais movimentados, com aluguéis mais altos, como maio e junho.

Outra cidade onde a tendência supera a sazonalidade é Omaha.

Conhecer a sazonalidade da sua cidade no aluguel pode ajudar a economizar milhares se você conhece o padrão. Fiz minha análise e plots usando R, mas você pode simplesmente plotar os dados da sua cidade no Excel se quiser ver se há alguma tendência e sazonalidade perceptíveis. Usar dados de código aberto para invadir suas decisões de vida e economizar dinheiro é realmente bastante simples.

Agora, quanto tempo você deve assinar seu contrato?

Digamos que lhe sejam oferecidas algumas opções diferentes para a duração do seu contrato. Normalmente, são nove meses a 18 meses. Você sabe qual é a melhor duração para escolher quando assina seu contrato? Na verdade, existe outro truque para economizar dinheiro quando você escolhe a duração, e eu mostrarei o truque e a matemática por trás dele no meu próximo post.