Investir em Imobiliárias mudou a minha vida

imobiliária em piracicaba
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Há um ano, vendi todos os meus investimentos no mercado de ações. Eu excedi os retornos de 15% em menos de um ano, mas isso não afetou minha decisão de vender. Quanto mais eu aprendia sobre o mercado de ações, mais isso me assustava. É incrivelmente difícil (alguns diriam impossível) para o investidor médio vencer o mercado de forma consistente, especialmente se você considerar o risco.

O mercado de ações tem duas falhas principais:

Os retornos estão fora de seu controle. Mesmo se você investe em uma empresa vencedora, uma crise sistêmica pode levar o mercado inteiro para baixo.

As decisões estão fora de seu controle. Uma empresa pode tomar uma decisão com a qual você não concorda que afeta negativamente o preço das ações e não há nada que você possa fazer para impedir isso. Quando algo der errado, você poderá vender por uma perda ou esperar que o preço volte a subir, mas não há como realmente impactar o resultado.

Mesmo tendo escolhido bem as ações da imobiliária piracicaba, percebi que estava assumindo riscos significativos ao investir no mercado e não tinha um bom sistema para mitigá-las.

Então eu descobri o mundo do investimento imobiliário. Quanto mais eu pesquisava, mais eu era viciado. Decidi seguir uma estratégia em apartamentos multifamiliares no centro-oeste, especificamente em minha cidade natal, Saint Louis, Missouri. Essa estratégia tinha tudo o que eu estava procurando.

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Retornos Previsíveis

Enquanto algumas áreas do país estão experimentando um aumento maciço nos preços de aluguel, St. Louis permaneceu constante, tanto no preço quanto na taxa de vacância. Durante a crise financeira de 2007, o aluguel médio em St. Louis caiu apenas US $ 12 e a taxa de vacância realmente diminuiu 0,91%.

Com uma fonte previsível de receita de aluguel, é fácil modelar um investimento e o retorno do projeto ao longo do tempo.

Desde que você conheça as condições de seus investimentos e os custos de manutenção, reparos, impostos, seguros, vacância e gerenciamento de propriedades, é possível prever com precisão o quanto deve colocar em uma conta de garantia todos os meses. Você pode encontrar essas informações com prestadores de serviços da imobiliária em piracicaba ou com seu gerente de propriedade, mas eu recomendo reservar um tempo para aprender a si mesmo. Quando meu parceiro de negócios e eu estávamos reformando nosso primeiro apartamento, fizemos questão de fazer quase tudo sozinhos para que pudéssemos aprender exatamente quanto trabalho foi necessário e quanto custa o material. Levamos dois meses a mais do que deveria se contratássemos um profissional, e nosso trabalho não é nem de perto com qualidade, mas eu não trocaria essa experiência pelo mundo. Agora podemos entrar em qualquer prédio e criar rapidamente uma estimativa aproximada dos custos e um cronograma para os reparos necessários.

Você pode apressar

Quem me conhece provavelmente me descreveria como um traficante. O setor imobiliário é o melhor esporte para os traficantes chegarem à frente. Todos os aspectos do setor imobiliário são um jogo que está sendo negociado. Existem algumas propriedades listadas para venda no MLS ou Zillow, mas um traficante sabe que pode ligar para outros proprietários ou proprietários frustrados e comprar suas propriedades antes de chegar ao mercado.

Depois de encontrar um imóvel que você gosta, é hora de fazer uma oferta. Quando vejo uma propriedade listada para venda, vejo o preço pedido como uma sugestão, não como um número que realmente importa. Meu parceiro e eu baseamos nossas ofertas em nosso modelo financeiro, portanto, estamos pagando apenas um preço que faça sentido. Embora essa estratégia leve tempo e o seu agente imobiliário provavelmente comece a se ressentir de você por fazê-lo escrever centenas de ofertas, ele funciona. Eventualmente, você encontrará um vendedor disposto a atender seu preço, e é aí que a diversão realmente começa.

Depois de contratar, você pode negociar tudo e qualquer coisa. Você pode alterar o preço, solicitar créditos, exigir reparos ou até alterar os termos da oferta. Às vezes, um bom negociador pode convencer um vendedor a financiar parte de seu pagamento, permitindo que você compre um imóvel caro por uma fração do custo. A negociação com vendedores merece sua própria publicação, mas saiba que, quando se trata de concessões, se você não perguntar, nunca saberá.

Proteção contra riscos negativos

Alguns dias atrás, um amigo meu me perguntou se eu estava preocupado com uma correção no mercado imobiliário e como isso afetaria meu portfólio. Uma das melhores facetas do investimento em apartamentos multifamiliares é que um investidor mais jovem pode responder: “Eu não me importo”. Se o mercado tiver uma desaceleração e as taxas de juros subirem novamente, talvez você não consiga sair do seu investimento pelo que pagou, mas enquanto não vender, poderá continuar cobrando aluguel e recebendo um ótimo retorno.

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Você pode simplesmente esperar até o mercado subir novamente e vender no momento apropriado. Isto é especialmente verdade para investimentos com uma hipoteca fixa de 30 anos. Se você comprar um imóvel corretamente, nunca precisará vender, a menos que queira. Se você entrar em propriedades comerciais com taxas ajustáveis ​​e pagamentos com balão, é crucial que você saiba exatamente quais termos está aceitando e que seu investimento poderá lidar com um aumento substancial nas taxas de juros.

Ao controle

Na maioria das vezes, o sucesso de um investimento depende da sua capacidade de executar e construir sistemas. Em todas as etapas do processo, você tem controle sobre o resultado. Escolho meu preço de compra, solicito concessões de vendedores, gerencio reformas, escolho um gerente de propriedades, alugo preços e aprovo todos os inquilinos que se mudam para um dos meus prédios. Se algo der errado, posso me olhar no espelho e ver a parte culpada.

Se surgir uma situação em que ninguém tem resposta, você pode intervir e salvar o dia. Em nossa primeira reabilitação, contratamos um contratado ruim para perfurar 12 polegadas de piso de concreto para executar dutos para um sistema HVAC. Quando ele falhou, recebemos cotações incrivelmente altas de cortadores profissionais de concreto que colocariam nossa reabilitação em US $ 5.000 acima do orçamento. Meu parceiro e eu fizemos uma pesquisa, ligamos para um especialista, alugamos a maior broca de martelo que a Home Depot vende e fizemos o trabalho sozinhos. Foi um trabalho árduo, mas conseguimos economizar US $ 5.000 sujando as mãos. Como você pode fazer isso no mercado de ações?

Próximos passos

Se você nunca pensou em investir em imóveis antes, espero que este post tenha despertado sua curiosidade. Se você é um investidor mais jovem que deseja fazer sua primeira compra, recomendo fortemente que você faça um hack para comprar sua primeira propriedade por menos de 3,5%.

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